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物业管理责任边界研究的三个层面与两个视角

发布时间:2020-06-21 | 浏览量:132

中國物業新聞網訊:

 研究物業管理的責任邊界,應當清醒認識到我國內地物業管理發展的特殊性,那就是我國內地物業管理發展的歷史背景。我國內地物業管理是在城市化進程快速推進和住房制度改革的背景下,通過住房商品化制度而逐漸發展起來的。長期以來,由於物業管理相對於其他行業更貼近廣大人民群眾的生產和生活,物業服務企業在管理服務的各類業態尤其是住宅業態中,除承擔著接受業主(包括建設單位)委托,基於《物業服務合同》約定的義務和責任外,還承擔著基於政府職能轉變引發的原本屬於政府有關部門負擔的公共產品的供給和由於建設單位前期開發遺留問題的實際解決。 &女人下面自熨視頻nbsp;   2017年年初,聞立達管理咨詢(北京)有限公司承接瞭中國物業管理協會年度重點研究課題之一——《物業管理行業責任邊界研究》的課題研究工作。在課題研究過程中,我們發現,研究物業管理的責任邊界,首先需要明確兩個問題,一是研究工作應當立足那些層面,二是研究工作可以從哪些視角入手。     物業管理責任邊界研究的三個層面     基於我國內地物業管理發展的特殊性,我們認為,物業管理責任邊界研究,應當立足於以下三個層面:     一是項目管理層面。物業管理雖然幾乎涉及不動產管理的所有領域,物業管理的業態各有其特殊性,但是每一個單獨的物業項目卻是企業經營的最小單元和發展基礎。確切的說,每一個物業項目的責任邊界是否清楚,決定著每一傢物業服務企業的企業經營邊界是否清晰。在項目管理層面,厘清物業管理的責任邊界,可以從以下三個方面展開:     一是人防車庫、停車場、鍋爐房和熱力站(限北方地區)、會所等產權歸屬研究;     二是秩序維護、建築物及附屬設施設備管理、客戶服務、保潔綠化等項目日常管理服務內容研究;     三是從物業管理全過程角度入手,研究項目管理權獲取、早期介入、前期物業管理、物業管理和項目退出階段等不同階段的責任邊界。     二是企業經營層面。據中國物業管理協會發佈的《2015年物業管理行業發展報告》的統計數據,截至2015年,全國有物業服務企業約10.5萬傢。物業服務企業經營的責任邊界是否清晰成為決定行業責任邊界是否清晰的關鍵。在企業經營層面,厘清物業管理的責任邊界,可以從以下兩個方面展開:     一是從主體責任劃分角度,梳理物業服務企業與政府有關部門、建設單位、業主及業主組織、專業經營單位、特種設備維保單位、專業分包單位等相關主體的權利義務和責任;     二是從物業業態入手,梳理住宅、辦公、商業、產業園區、學校、“四供一業”轉移項目、公建、綜合體等不同物業業態的責任邊界的相同點和不同點。     三是行業發展層面。我國內地物業管理行業的一個重要特點是地域性特征明顯,地區之間物業管理的發展階段各有不同,基於此,各地政府的重視程度各有不同,主管部門市場監管的手段和措施也存在較大差異。在行業發展層面,厘清物業管理的責任邊界,可以從以下兩個方面展開:     一是從各地地區行業政策研究角度,從地方性法規、地方政府規章和規范性文件三個層面梳理各地區物業管理相關政策法規的差異性,聚焦政府各相關部門的職責劃分和各相關主體的權利義務邊界;     二是從政府對物業服務市場監管的角度,研究探索行政審批制度改革前後,政府的監管手段和范圍與市場手段的關系,梳理行業發展責任邊界的異同。     物業管理責任邊界研究的兩個視角     研究物業管理責任邊界,確定研究視角尤為重要。我們我要看A級毛片在研究中發現,從以下兩個視角梳理物業管理的責任邊界較為適宜:     一是法律視角。首先是要拓展物業管理法律法規的研究范圍,通過梳理與物業管理有關的法律、法規、司法解釋、部門規章、地方性法規、地方政府規章,從實體和程序兩個維度,總結物業管理相關主體的權利義務和責任;二是要重視對相關政策、規范和標準的研究。我們在研究中發現,與物業管理相關的規范性文件、標準和規范中有大量對物業服務企業和項目管理的義務和責任要求,需要我們從行業未來發展的角度入手,梳理相關的政策、規范和標準,總結行業相關主體的強制性和指引性權利義務和責任。     二是合同視角。我們在以往的研究中,往往比較重視對《前期物業服務合同》和《物業服務合同》的分析探討。在這次課題研究中,我們發現,我們對除《物業服務合同》以外的《專業經營單位委托合同》、《特種設備維保合同》、《專業分包商委托合同》和涉及物業服務企業員工的勞動合同和勞務派遣合同的相關研究還遠遠不夠,而這些恰恰是與物業管理責日本在線視頻www色任邊界研究休戚相關的重要研究視角。     物業管理責任邊界研究是一個系統工程,需要我們全行業和政府市場監管部門、司法機關、業主及業主組織、建設單位等相關主體一起努力。厘清物業管理責任邊界對未來物業管理行業的持續健康發展、對社會的和諧穩定和長治久安都具有極為重要的深遠意義,我們的研究還在路上,真誠歡迎各方主體參與到這項重要工作中來,一起推動物業服務業的大繁榮、大發展。